根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)，銷售與消費過程特點，可以將房地產(chǎn)市場分為：

1、 一級市場(土地市場)；  通俗講就是土地七通一平的整理，包括拆遷、征收、收儲、填海工程等等，主要由政府部門或國有企業(yè)、事業(yè)單位在做這個工作。  

2、 二級市場(房地產(chǎn)增量房市場)；  主要是指建設工程建造、銷售等。  

3、 三級市場(房地產(chǎn)存量房市場);

從以下六個方面（土地獲取、產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設計、招標投標、施工組織、策劃銷售）闡釋一級開發(fā)及二級開發(fā)的區(qū)別  

角度1：市場研究-投資決策-土地獲取  從供給的角度考慮，二級開發(fā)面對的是招拍掛的土地市場，典型的二級開發(fā)企業(yè)會有自己的投資發(fā)展部，專門負責為決策人提供充足的決策依據(jù)。  對一級開發(fā)企業(yè)獲取土地的途徑還不是十分的透明，政府出地的位置、價格、規(guī)模等并不十分明確，獲取土地需要依靠企業(yè)良好的政府關系，這其中對于可行性分析的要求也要低于二級開發(fā)企業(yè)，一級開發(fā)企業(yè)的所謂投資發(fā)展部實際上所做的工作更加宏觀，主要為決策人提供大的方向性的指引。所以通常人員的配備數(shù)量和要求都要低于二級開發(fā)。 

角度2：市場定位-產(chǎn)品策劃  二級開發(fā)企業(yè)對于細分市場的定位和產(chǎn)品前期策劃是一項非常重要的能力，企業(yè)要考慮重要的問題是做住宅還是商業(yè)，做別墅還是公寓，該項目是否有足夠的市場支撐，公司是否有能力吸引該細分市場的潛在客戶。  一級開發(fā)企業(yè)要考慮的問題可能相對簡單一些，土地無非由生地轉(zhuǎn)成熟地，不存在很多的定位和策劃問題，但是對于那些以土地增值為利潤增長點的企業(yè)來說，如何進行策劃來使整個土地升值成為了企業(yè)的一項關鍵能力（規(guī)劃—概念—溢價），是不是可以通過引入部分產(chǎn)業(yè)來使地塊增值？  一級開發(fā)企業(yè)為了謀取自身利潤的增長，必須為接受的二級開發(fā)商提供優(yōu)良的環(huán)境，不光是成熟的土地，甚至還包括良好的商業(yè)氛圍或良好的配套服務。所以，對于一級開發(fā)企業(yè)來講，關于引入產(chǎn)業(yè)的分析需要有具體的部門來支撐。但是隨著市場的理性和成熟，未來能夠獲得更大的收益就需要企業(yè)發(fā)展這種能力。  

角度3：規(guī)劃設計  二級開發(fā)的設計團隊需要大量的專業(yè)人才，這些專業(yè)人士負責向設計院傳遞地產(chǎn)公司的理念和要求，并在規(guī)定的時間內(nèi)獲得所需的設計材料，需要精深的設計知識和良好溝通技巧，屬于稀缺的人才，設計團隊的工作成果在一定程度上決定了項目成本的多少，因此設計能力是二級開發(fā)十分核心的能力之一。  而一級開發(fā)的規(guī)劃實際上更多的是政府做好規(guī)劃，一級開發(fā)企業(yè)負責執(zhí)行，但是為了擴大企業(yè)利潤，企業(yè)需要和政府博弈以取得更優(yōu)的規(guī)劃指標，所以在設計人才上，一級開發(fā)的要求相對較低，更多的是需要與政府溝通協(xié)調(diào)的能力。  

角度4：招標投標  由于一級開發(fā)的主要施工材料為水泥、鋼材等價格透明的物品，因此在招投標部門所需要的人員數(shù)量低于二級開發(fā)，二級市場對應具體產(chǎn)品打造，復雜性可見一斑。 

角度5：施工組織  二級開發(fā)屬于房建的施工范疇，通常是工程部下面分為不同專業(yè)的工程師來負責相應的部分，如水暖、電器、土建、結構等，人才的專業(yè)化現(xiàn)象比較明顯。  一級開發(fā)屬于道橋施工的范疇，通常工程部負責的是土地平整和道路建設和管線鋪設的工作，工程人員的構成比較單一。  

另外，一級開發(fā)還有一個特點，即施工的成本風險性要高于二級，因為地下情況只有在勘測和施工過程中才能確定，不同的地質(zhì)條件對于成本的影響是很大的，所以成本的變動通常有一定的不可預見性。 

角度6：策劃銷售  二級開發(fā)面對的客戶更多的是零散的個人客戶，銷售部門需要和眾多的客戶進行接觸，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會將這部分業(yè)務外包給代理公司，當然也有一部分公司采用自行銷售的方式。  

一級開發(fā)面對的客戶是二級開發(fā)企業(yè)，是大宗客戶，所以對于銷售人員的要求實際上是完全不同的，銷售人員通常需要有一定的企業(yè)身份才能夠引起對方的談話興趣，同時需要對項目有透徹的了解，才能完成一次成功的營銷，所以一級開發(fā)銷售人員的人數(shù)相對較少，但專業(yè)度要求偏高。