建筑工程施工總承包資質(zhì)（房建總包資質(zhì)）包括哪些工程？

一、 工程內(nèi)容

1、 地基與基礎(chǔ)。房屋建筑中的地基和基礎(chǔ)是兩個概念，但是他們是一體的，對技術(shù)要求很高，畢竟在整個建筑中發(fā)揮著承重作用。

2、 主體結(jié)構(gòu)。主體結(jié)構(gòu)是在完成低級的基礎(chǔ)上進行，是建筑工程的重要組成部分，發(fā)揮著承上啟下的作用，為建筑物的骨骼和精髓。

3、 建筑屋面。即建筑物的屋頂，不但可以遮風(fēng)擋雨，同時還將其承受的荷載與墻柱融為一體。

4、 裝修裝飾。裝修裝飾工程一般是在建筑工程完工后對其進行美化、完善等，力求達到..的使用效果。

5、 建筑幕墻。建筑幕墻是建筑物.外層的強，這種強不具備承重作用，相當(dāng)于建筑物的外殼和衣裳，其裝飾作用。

6、 附建人防工程，所謂附建人防工程為一體的，其頂部為建筑物，底下為人防工程，一并修建，比如小區(qū)的地下停車場。

7、 配套工程。除以上主要的工程內(nèi)容外，建筑工程總承包資質(zhì)單位在進行建筑施工時，還可以從事配套工程的施工。如：防雷、給排水、電氣、采暖通風(fēng)、消防、智能化等工程。

施工總承包一般包括土建、安裝等工程，原則上工程施工部分只有一個總承包單位，裝飾、安裝部分可以在法律條件允許下分包給第三方施工單位，如果雙方在施工的過程之中，受到了另外一家施工單位的干擾，可以向建設(shè)單位索賠施工干擾，降低效率的費用?；蛘咧苯邮杖∈┕づ浜腺M、管理費等其它費用。在建筑工程中一般來說土建施工單位即是法律意義上的施工總承包單位，土建施工單位負責(zé)整個建筑工程的建設(shè)與服務(wù)，如果存在分包工程時也負責(zé)包括：提供水電接口、提供垂直運輸、土建收口、施工腳手架、竣工資料歸檔、成品保護、平行交叉影響、鐵件預(yù)埋等總包單位的服務(wù)和配合管理責(zé)任。按國家規(guī)定通常3%-5%計取配合費，有時另按5%-20%收取工程管理費。

1．費用控制

（1）在通過招標(biāo)選擇施工總承包單位時，一般以施工圖設(shè)計為投標(biāo)報價的基礎(chǔ)，投標(biāo)人的投標(biāo)報價較有依據(jù)；

（2）在開工前就有較明確的合同價，有利于業(yè)主對總造價的早期控制；

（3）若在施工過程中發(fā)生設(shè)計變更，則可能發(fā)生索賠。

2．進度控制

一般要等施工圖設(shè)計全部結(jié)束后，才能進行施工總承包單位的招標(biāo)，開工日期較遲，建設(shè)周期勢必較長，對進度控制不利。這是施工總承包模式的..缺點，限制了其在建設(shè)周期緊迫的建設(shè)工程項目中的應(yīng)用。

3．質(zhì)量控制

建設(shè)工程項目質(zhì)量的好壞在很大程度上取決于施工總承包單位的選擇，取決于施工總承包單位的管理水平和技術(shù)水平。業(yè)主對施工總承包單位的依賴較大。

4．合同管理

業(yè)主只需要進行一次招標(biāo)，與一個施工總承包商簽約，招標(biāo)及合同管理工作量大大減小，對業(yè)主有利。

在國內(nèi)的很多工程實踐中，業(yè)主為了早日開工，在未完成施工圖設(shè)計的情況下就進行招標(biāo)選擇施工總承包單位，采用所謂的“費率招標(biāo)”。“費率招標(biāo)”實際上是開口合同，對業(yè)主方的合同管理和投資控制十分不利。

5．組織與協(xié)調(diào)

業(yè)主只負責(zé)對施工總承包單位的管理及組織協(xié)調(diào)，工作量大大減小，對業(yè)主比較有利。

總之，與平行承發(fā)包模式相比，采用施工總承包模式，業(yè)主的合同管理工作量大大減小了，組織和協(xié)調(diào)工作量也大大減小，協(xié)調(diào)比較容易。但建設(shè)周期可能比較長，對進度控制不利。

工作開展程序

施工總承包模式的工作程序是：先進行建設(shè)項目的設(shè)計，待施工圖設(shè)計結(jié)束后再進行施工總承包招投標(biāo)，然后再進行施工。而如果采用施工總承包管理模式，施工總承包管理單位的招標(biāo)可以不依賴完整的施工圖，當(dāng)完成一部分施工圖就可對其進行招標(biāo)。

施工總承包管理模式可以在很大程度上縮短建設(shè)周期。

合同關(guān)系

施工總承包管理模式的合同關(guān)系有兩種可能：業(yè)主與分包單位直接簽訂合同；由施工總承包管理單位與分包單位簽訂合同。

選擇認可

在施工總承包模式中，施工分包往往由施工總承包單位選擇，由業(yè)主認可;而在施工總承包管理模式中，所有分包單位的選擇都是由業(yè)主決策的。

業(yè)主通常通過招標(biāo)選擇分包單位。一般情況下，分包合同由業(yè)主與分包單位直接簽訂，但每一個分包人的選擇和每一個分包合同的簽訂都要經(jīng)過施工總承包管理單位的認可，因為施工總承包管理單位要承擔(dān)施工總體管理和目標(biāo)控制的任務(wù)和責(zé)任。如果施工總承包管理單位認為業(yè)主選定的某個分包人確實沒有能力完成分包任務(wù)，而業(yè)主執(zhí)意不肯更換分包人，施工總承包管理單位也可以拒絕認可該分包合同，并且不承擔(dān)該分包人所負責(zé)工程的管理責(zé)任。

有時，在業(yè)主要求下并且在施工總承包管理單位同意的情況下，分包合同也可以由施工總承包單位與分包單位簽訂。

付款

可以通過施工總承包管理單位支付，也可以由業(yè)主直接支付。

合同價格

施工總承包管理合同中一般只確定施工總承包管理費(通常是按工程建筑安裝工程造價的一定百分比計取，也可以確定一個總價)，而不需要確定建筑安裝工程造價，這也是施工總承包管理模式的招標(biāo)可以不依賴于施工圖紙出齊的原因之一。

分包合同價，由于是在該部分施工圖出齊后再進行分包的招標(biāo)，因此應(yīng)該采用實價(單價或總價合同)。