開發(fā)環(huán)節(jié)涉及很多稅種，所得稅土增稅要求清算，這對(duì)財(cái)務(wù)制度就有很嚴(yán)格的要求，如果財(cái)務(wù)制度不達(dá)標(biāo)  本能夠用直接成本法扣除的，只能用合計(jì)數(shù)建筑面積法分?jǐn)?，造成清算中扣除減少，稅負(fù)上升。

印花稅

1、涉及印花稅主要合同項(xiàng)目。簽訂合同時(shí)盡可能價(jià)稅分離

（1）采購甲供材料：購銷金額萬分之三

（2）建筑安裝工程承包合同：承包金額萬分之三

（3）建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同：收取費(fèi)用金額萬分之五

（4）借款合同：借款金額萬分之零點(diǎn)五。只有從金融機(jī)構(gòu)借款才涉及印花稅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)的判定，我們要看有沒有銀保監(jiān)金融許可

（5）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同：收取保險(xiǎn)費(fèi)收入金額千分之一

2、印花稅征收方式分為查實(shí)征收和核定征收兩種。核定征收印花稅需要取得印花稅核定通知書，核定征收購銷環(huán)節(jié)具體核定比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在新項(xiàng)目開發(fā)前期應(yīng)充分了解本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)印花稅購銷環(huán)節(jié)具體核定征收比例，通過測(cè)算確認(rèn)本企業(yè)在開發(fā)階段應(yīng)采取哪種征收方式更有利。如開發(fā)初期合同較多，可考慮采用核定征收方式，進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期合同較少情況下，可申請(qǐng)采用查實(shí)征收方式達(dá)到印花稅合法節(jié)稅目的。

土地使用稅

土地使用稅關(guān)鍵點(diǎn)在于準(zhǔn)確計(jì)算不同性質(zhì)計(jì)稅起始時(shí)間

一、建造期間土地使用稅計(jì)稅起始時(shí)間《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第9條：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：

(1)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅;

(2)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。財(cái)稅[2006]186號(hào)第2條第1款（主要針對(duì)建設(shè)用地）以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

交地時(shí)間最好放到月初，省了一個(gè)月土地使用稅，房地產(chǎn)企業(yè)由于建筑面積廣，一個(gè)月的土地使用稅金額也很大。另外開發(fā)企業(yè)盡可能履行紙面移交手續(xù)，避免政府因?yàn)閯?dòng)遷等其他因素，沒有按購地合同約定時(shí)間交地，引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

二、建造期間土地使用稅計(jì)稅依據(jù)1.總計(jì)稅面積確定《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第3條：土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依規(guī)定稅額計(jì)算征收。國(guó)稅地字[1988]015號(hào)第6條：納稅人實(shí)際占用土地面積，指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn);尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。

注意，如納稅人實(shí)踐中非法占地開發(fā)，即土地使用權(quán)證明文件上四至界線和實(shí)地不一致，應(yīng)按實(shí)地四至界線計(jì)算土地面積。

2.準(zhǔn)確掌握免稅面積扣除

(1)經(jīng)濟(jì)適用房用地和廉租房用地2019年1月1日至2020年12月31日期間，對(duì)公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項(xiàng)目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。第一時(shí)間取得證明文件，及時(shí)提出免稅申請(qǐng)（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào) 2019-4-15）

(2)其他優(yōu)惠政策用途占地面積扣除。對(duì)其他符合優(yōu)惠政策列明用途(學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，小區(qū)外社會(huì)公用地段未加隔離的綠化用地、道路用地、小區(qū)內(nèi)荒山、林地、湖泊等尚未利用土地)的土地面積，因房地產(chǎn)企業(yè)尚在建造中，建成后上述優(yōu)惠政策列明用途房產(chǎn)可能占地面積和規(guī)劃面積不一致，建成后也可能挪作他用，所以各地對(duì)建造期間優(yōu)惠政策列明用途土地面積是否適用優(yōu)惠政策掌握不一，有的地方允許扣除，有的地方不允許扣除。